Iroko Zen : une nouvelle SCPI sans commission de souscription veut bousculer le marché
La SCPI Iroko Zen appartient à une nouvelle génération de produits immobiliers conçus pour être distribués largement en ligne. La société de gestion Iroko a obtenu son agrément AMF en juin 2020 et la SCPI son visa en octobre de la même année.
Son principal élément différenciant est l’absence de commission de souscription classique. De nombreuses SCPI prélèvent à l’entrée une commission proche de 8 à 12 % du montant investi. Iroko choisit une autre structure de frais, davantage concentrée sur la gestion et certaines opérations réalisées pendant la vie du fonds.
Cette caractéristique ne signifie pas que le placement soit gratuit. La société de gestion perçoit notamment une commission sur les loyers et peut appliquer d’autres frais prévus dans la documentation. Le modèle cherche surtout à éviter qu’une part importante du capital soit absorbée dès la souscription.
Iroko Zen souhaite construire un patrimoine diversifié, composé notamment de bureaux, commerces, locaux d’activité et logistique. Le véhicule est encore très jeune : en avril 2021, son historique est insuffisant pour juger sa capacité à délivrer une performance régulière sur un cycle immobilier complet.
Le moment de lancement peut néanmoins être intéressant. La crise sanitaire modifie les usages des bureaux et du commerce, tandis que la logistique bénéficie de l’essor du e-commerce. Une nouvelle SCPI peut construire son portefeuille en tenant compte de ces changements au lieu d’hériter d’actifs acquis plusieurs années auparavant.
Pour l’investisseur, Iroko Zen doit donc être analysée comme un projet en construction. L’absence de commission de souscription est attractive, mais elle ne doit pas devenir l’unique critère de choix. Qualité des immeubles, locataires, prix d’achat, endettement et capacité de la société de gestion à investir la collecte seront déterminants.
Sources principales : Iroko, agrément AMF du 8 juin 2020 ; visa AMF d’Iroko Zen du 9 octobre 2020 ; documentation sur la structure de frais.
