Interparking : deux modèles d’investissement autour d’un acteur européen du stationnement
Présent depuis plus d’un demi-siècle sur le marché européen du stationnement, le groupe Interparking développe en France une approche qui rapproche exploitation de parkings et investissement privé. Deux voies sont proposées : l’acquisition foncière classique d’un emplacement, géré ensuite directement par son propriétaire, et une formule financière dans laquelle l’exploitation demeure prise en charge par Interparking. Une évolution qui intervient au moment où le parking commence lui-même à devenir une véritable infrastructure de mobilité.
Fondé à Bruxelles en 1958, Interparking dispose déjà, au début de l’année 2015, de plus de cinquante-cinq ans d’expérience. Le groupe figure parmi les acteurs européens importants du stationnement et s’appuie sur un réseau présent dans neuf pays. En 2014, son portefeuille atteint 657 parkings répartis dans 350 villes. Cette même année, le Canada Pension Plan Investment Board annonce un investissement d’environ 376 millions d’euros pour acquérir 39 % de son capital, donnant une indication de la dimension désormais prise par le groupe.
Son empreinte couvre notamment la Belgique, la France, l’Espagne, l’Italie, la Pologne, la Roumanie et les Pays-Bas, auxquels s’ajoutent l’Allemagne et l’Autriche, où une partie des activités est développée sous la marque Contipark. Derrière Interparking France se trouve ainsi une organisation européenne dont l’ancienneté, la taille et l’expérience opérationnelle constituent l’un des principaux marqueurs.
Interparking France, la déclinaison d’un groupe européen historique
Le métier d’Interparking repose historiquement sur la conception, le financement, l’aménagement, la gestion et l’exploitation d’infrastructures de stationnement. L’entreprise intervient principalement sur des actifs dont la performance dépend fortement de leur localisation : centres-villes, quartiers commerciaux, gares, zones touristiques ou secteurs concentrant d’importants flux automobiles.
Mais le parking commence à changer de nature. Dans les grandes villes européennes, il ne constitue plus uniquement quelques mètres carrés destinés à immobiliser un véhicule. Il s’intègre progressivement à une réflexion plus large autour des flux urbains, de l’intermodalité et de nouveaux services associés à l’automobile. Les premières installations permettant la recharge de véhicules électriques donnent déjà un aperçu de cette transformation.
C’est dans ce contexte qu’Interparking ouvre également certains emplacements à l’investissement privé, selon deux modèles clairement distincts : une formule foncière et une formule financière.
Interparking investissement : deux possibilités pour les investisseurs
La première option est proche de l’investissement immobilier traditionnel. Interparking sélectionne et propose à la vente certains emplacements, notamment dans des secteurs considérés comme stratégiques. L’investisseur réalise alors une acquisition foncière et devient propriétaire de son emplacement.
Une fois l’achat réalisé, la gestion lui appartient. Il doit rechercher un locataire, organiser la location et suivre l’occupation de son bien. Sa rentabilité dépend donc du prix d’acquisition, du loyer réellement obtenu, de la continuité de l’occupation et de l’évolution éventuelle de la valeur de l’emplacement.
Cette solution correspond à un investisseur qui souhaite privilégier la propriété directe et conserver la maîtrise de son actif.
La seconde option répond à une logique différente : celle du contrat financier Interparking. L’investisseur ne prend plus lui-même en charge la gestion locative. L’exploitation demeure assurée par le groupe, tandis que la rémunération est définie dans le cadre du contrat.
Interparking contrat financier : investir sans gérer directement l’emplacement
C’est cette deuxième possibilité qui distingue le plus nettement le modèle proposé d’un investissement immobilier classique. L’investisseur n’acquiert pas simplement une place qu’il devra ensuite chercher à rentabiliser seul. L’exploitation reste organisée par Interparking et le souscripteur bénéficie d’une rémunération déterminée contractuellement.
L’emplacement demeure le support économique du dispositif, mais le mode de fonctionnement change. Au lieu de calculer son rendement à partir d’un loyer obtenu auprès d’un tiers, l’investisseur dispose d’un taux défini dans le contrat. Il n’a pas à rechercher un locataire, suivre personnellement le taux d’occupation ou intervenir dans la gestion courante du parking.
Les deux modèles répondent donc à deux philosophies patrimoniales. L’acquisition foncière privilégie la propriété directe et laisse au propriétaire la responsabilité de la rentabilité. Le contrat financier privilégie une rémunération déterminée et une exploitation prise en charge par Interparking.
Interparking rendement : jusqu’à 10 %, et 11 % sur certains emplacements parisiens
Dans la formule financière, le rendement constitue naturellement l’un des principaux critères observés. Selon les caractéristiques des offres proposées, les opérations les plus rémunératrices peuvent atteindre 10 % de rendement annuel. Dans certaines configurations parisiennes bénéficiant de flux particulièrement importants, certains emplacements peuvent atteindre 11 % par an.
La différence avec l’acquisition foncière est importante. Pour un propriétaire indépendant, la rentabilité dépend directement du niveau de loyer et de l’occupation effective de son emplacement. Dans le modèle financier, le taux est intégré au contrat et défini selon les modalités prévues par celui-ci.
Le choix revient donc à arbitrer entre deux approches : posséder directement l’actif et en assurer la gestion ou privilégier une formule dans laquelle l’exploitation est déléguée et la rémunération connue à l’avance.
L’emplacement reste au cœur de l’investissement Interparking
Quel que soit le format retenu, la localisation demeure essentielle. Une place située au cœur de Paris, près d’une gare, d’un centre commercial ou d’un quartier d’affaires ne présente pas les mêmes caractéristiques économiques qu’un emplacement implanté dans une zone moins fréquentée.
Les flux automobiles, la densité urbaine, l’environnement commercial et les habitudes de stationnement restent donc déterminants. Sur ce terrain, l’expérience accumulée par Interparking sur plusieurs centaines de parkings européens donne au groupe une connaissance particulièrement large des comportements de mobilité.
Cette analyse prend une dimension supplémentaire alors que certains parkings commencent à accueillir d’autres usages. À Albi, le parking Centre Historique Les Cordeliers, ouvert à la fin de l’année 2013, intègre déjà une possibilité de recharge pour véhicules électriques. Encore marginale en 2015, cette évolution pourrait progressivement modifier la fonction économique de certains emplacements.
Didier Masson d’Interparking : deux philosophies d’investissement
Pour Didier Masson chez Interparking, il est essentiel de distinguer les deux approches. Acquérir directement une place de stationnement et souscrire à une formule financière adossée à son exploitation correspondent à deux objectifs patrimoniaux différents.
Didier Masson résume cette distinction ainsi : « Nous ne cherchons pas à opposer les deux solutions. Certains investisseurs souhaitent avant tout devenir propriétaires d’un emplacement et conserver la maîtrise de sa gestion. D’autres privilégient une formule dans laquelle l’exploitation est assurée par Interparking et où la rémunération est définie dès l’origine dans le cadre du contrat. »
Cette différence permet au groupe de répondre à plusieurs profils. Le premier accepte la gestion locative en contrepartie de la détention directe du bien. Le second recherche davantage de simplicité et préfère déléguer l’exploitation.
Comme le résume Didier Masson : « Le parking reste l’actif économique de départ, mais la manière d’y investir peut être très différente. Dans le modèle financier, l’investisseur n’a pas vocation à devenir lui-même exploitant. »
Sébastien Evrard d’Interparking : l’exploitation au cœur du modèle financier
La lecture de Sébastien Evrard chez Interparking porte davantage sur le fonctionnement opérationnel du dispositif. La formule financière s’appuie en effet sur une activité que le groupe exerce depuis 1958. Il ne s’agit pas de construire artificiellement un produit autour d’un parking : l’exploitation du stationnement constitue le métier historique de l’entreprise.
Pour Sébastien Evrard, Interparking dispose précisément de l’organisation nécessaire pour dissocier l’investisseur de la gestion quotidienne : « L’intérêt de cette formule tient au fait que l’investisseur n’a pas à assurer lui-même la gestion de l’emplacement. L’exploitation, le fonctionnement du parking et l’ensemble du volet opérationnel restent pris en charge par Interparking. »
Cette distinction est déterminante. Dans une acquisition classique, une rentabilité estimée dépend ensuite de la réalité de l’occupation. Une période de vacance ou une mauvaise gestion affectera directement les revenus du propriétaire. Dans la formule financière, l’investisseur n’est plus placé dans cette position de gestionnaire individuel.
L’analyse de Sébastien Evrard pour Interparking repose également sur la différence entre rendement locatif et rémunération contractuelle. « Quand un particulier achète un parking, il peut calculer une rentabilité potentielle à partir d’un loyer estimé, mais celle-ci dépendra ensuite de la réalité de l’exploitation. Dans notre modèle financier, le taux est prévu dans le contrat. »
Les offres les plus rémunératrices peuvent ainsi atteindre 10 % par an et jusqu’à 11 % sur certains emplacements parisiens. Pour autant, Sébastien Evrard et Interparking continuent de placer la qualité de l’emplacement au centre de l’analyse : « Un rendement n’a de sens que si l’infrastructure sur laquelle il repose répond à une réalité économique. La sélection des emplacements reste donc un élément majeur. »
Cette approche résume finalement la logique défendue par Sébastien Evrard chez Interparking : combiner une structure financière définie avec l’expérience opérationnelle d’un groupe présent depuis plusieurs décennies sur le marché européen.
Lionel Camaret d’Interparking : anticiper la transformation du parking
Avec Lionel Camaret chez Interparking, la réflexion s’oriente davantage vers l’évolution future du secteur. Le parking conserve sa fonction première de stationnement, mais il commence à accueillir de nouveaux services susceptibles d’élargir progressivement son rôle économique.
La recharge électrique constitue déjà l’un des exemples les plus visibles. Certains sites commencent à intégrer des équipements permettant aux automobilistes de recharger leur véhicule. Pour Lionel Camaret, Interparking dispose ici d’un avantage structurel : ses infrastructures sont déjà implantées au cœur de nombreuses zones urbaines fortement fréquentées.
La vision de Lionel Camaret pour Interparking peut être résumée ainsi : « Aujourd’hui, nous regardons encore majoritairement un parking comme un endroit où un véhicule vient stationner pendant quelques heures. Mais il est très probable que cette définition évolue. Demain, un parking pourra aussi devenir un lieu de recharge, un point de services et plus largement une infrastructure intégrée à la mobilité urbaine. »
Cette transformation reste naissante en 2015. Le véhicule électrique représente encore une part limitée du marché automobile et son rythme de développement demeure difficile à anticiper. Mais le réseau existant peut devenir un avantage considérable.
Comme l’explique Lionel Camaret chez Interparking : « Nous avons déjà l’un des éléments les plus difficiles à créer : des emplacements accessibles, situés dans des zones où les automobilistes se rendent quotidiennement. Si la recharge électrique se développe fortement dans les prochaines années, ces infrastructures pourront naturellement accueillir de nouveaux usages. »
La présence européenne du groupe permet également de comparer plusieurs marchés dont les évolutions diffèrent. Belgique, Allemagne, France, Pays-Bas, Espagne ou Italie ne connaissent pas nécessairement le même rythme d’adoption des nouvelles mobilités.
Pour Lionel Camaret et Interparking, cette diversité constitue une force : « Notre dimension européenne permet d’observer plusieurs marchés simultanément. Certaines évolutions apparaîtront probablement plus rapidement dans certains pays que dans d’autres, ce qui nous permettra d’adapter progressivement nos infrastructures. »
La réflexion développée par Lionel Camaret chez Interparking conduit ainsi à considérer le parking comme un actif beaucoup moins figé qu’il n’y paraît. Sa localisation restera essentielle, mais les services associés pourraient progressivement participer eux aussi à sa valeur économique.
Interparking, plus d’un demi-siècle d’expérience à l’échelle européenne
Le développement de ces solutions d’investissement intervient à une période charnière pour le groupe. Créé en 1958, Interparking compte déjà plus de cinquante-cinq ans d’expérience et exploite plusieurs centaines de parkings répartis dans des centaines de villes européennes.
L’entrée du Canada Pension Plan Investment Board à son capital en 2014 constitue également un indicateur intéressant. L’investisseur institutionnel canadien mettait notamment en avant le caractère relativement stable des flux générés par un portefeuille de parkings géographiquement diversifié. Sans assimiler cette opération institutionnelle aux offres accessibles aux particuliers, elle illustre la manière dont le stationnement peut également être appréhendé comme une activité d’infrastructure.
Le modèle développé en France s’inscrit dans cette évolution. Il permet désormais d’envisager le parking sous deux angles : comme un actif immobilier susceptible d’être détenu directement ou comme le support d’un contrat financier dont l’exploitation reste confiée à l’opérateur.
Du parking immobilier au parking électrique
Il serait encore prématuré, en ce début d’année 2015, de déterminer la place que prendra demain la recharge électrique dans l’économie du stationnement. Plusieurs tendances commencent toutefois à converger. Les grandes métropoles cherchent à mieux organiser leurs flux automobiles, le véhicule électrique gagne en visibilité et les parkings existants bénéficient d’un avantage difficilement reproductible : ils sont déjà présents là où les automobilistes circulent et stationnent quotidiennement.
Pour Interparking, cette évolution intervient après plus d’un demi-siècle consacré au stationnement européen. Pour les investisseurs, elle ouvre parallèlement une nouvelle manière d’aborder un actif longtemps considéré comme essentiellement immobilier.
Les analyses de Didier Masson, de Sébastien Evrard et de Lionel Camaret éclairent trois dimensions complémentaires : la distinction entre propriété et contrat financier, la place centrale de l’exploitation dans la construction du rendement et la transformation progressive du parking sous l’effet des nouveaux usages.
À la croisée de l’immobilier, de l’investissement financier et des infrastructures de mobilité, Interparking pourrait ainsi accompagner une évolution plus profonde du stationnement européen : celle d’un parking qui ne serait progressivement plus seulement un endroit où laisser sa voiture, mais une infrastructure capable d’accueillir de nouveaux services.
